묵시적 갱신이란..??
임대차 통상 2년의 계약기간이 만료 되기
6개월 전~ 2개월 전에 임대인이 어떠한 의사표시
없었던 경우 이전의 계약과 동일한 조건으로 계약이
갱신된다는 의미이다.
임차인의 경우 계약기간 만료 2개월 전까지 어떠한
의사표시 없었던 경우도 동일하다.
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따라서 임대인이 혹은 임차인이 계약기간 만료 2개월 전에
한번이라도 의사표시를 하고 계약 만료일이 지났다면
이는 묵시적 갱신으로 볼 수 없다.
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묵시적 갱신이 되었다면 이전 계약과 동일하게 진행이
됨으로 임대인은 증액이 불가 하는가?
결론 부터 이야기 하자면 묵시적 갱신이 되는 경우,
보증금 증액은 불가 하다.
그 근거는 주택임대차 보호법 6조 1항
; 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월
전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지
아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는
그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로
다시 임대차한 것으로 본다.
전 임대차와 동일한 조건으로.,,, 즉 기간 및 보증금 그리고
특약 등 전 임대차 계약서에 기재가 된 그대로 임대차 한
것으로 간주 한다는 의미이다.
따라서 임대인은 보증금을 증액할 수 없으며 반대로
임차인은 묵시적 갱신이 된 경우 임대인의 주장에 대하여
위 조항의 근거로 보증금을 증액할 수 없다고 단호하게
주장하여 본인의 권리를 챙겨야 합니다.
단, 예외 조항이 있는데
임차인이 그 전에 2번의 차임액을 지급하지 않은
경우로써 이 경우, 묵시적 갱신이 되어 보증금을 증액
할 수 없다라는 주장을 임대인 에게 할 수 없습니다.
따라서 월세임대차의 경우 차임을 연체하지 않는 것이
추후에 본인이 임대인에게 주장을 하는데 있어서 유리
합니다.
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그러나 묵시적 갱신 후 1년 이후에 당사자가 약정 했던
차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 그 밖의
부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지
아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할
수 있습니다. (주택임대차보호법 7조)
결론 : 묵시적 갱신이 된 경우 원칙 보증금 증액 불가
단, 묵시적 갱신 1년 이후 시세에 너무 맞지 않으면
증액 가능하다. (반대로 증감을 청구할 수도 있다.)
참고로 묵시적 갱신이 된 경우, 계약해지는
어떻게 되는가..??
임대인과는 달리 임차인은 언제든지 임대인에게 언제든지
계약해지를 통지 할 수 있습니다.
이 계약 해지통지를 받은 임대인은 받은 날로 부터
3월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다.
따라서 임대인은 위 시기 때부터는 보증금 반환의 의무가
발생이 됩니다.
위 3개월의 기간은 임대인이 새로운 임차인을 구할 수 있는
시간을 주는 것으로 보입니다.
묵시적 갱신을 한 임차인의 경우 계약해지를 통지 했다고
바로 보증금을 반환하라고 주장할 수 없는 이유가
여기에 있습니다.
아무리 임차인에게 유리한 규정이라고 하더라도
임대인의 권리 또한 보장 되어야 하기 때문 입니다.
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