<부동산> 소유자 변경시 임차인은 퇴거? 거주 가능?? (feat 임차인 의 대항력)

 

 

임차인은 임대인(소유주)과 거주할 주택에 대해서

계약서를 썼다고 해서 거주를 보장 받는 다고 할

수 없다.

 

 

물론 계약서는 임대인과 임차인 사이의 약속이며

법적으로 효력을 가지긴 하지만 임차인이 계약한

주택에 들어가서 대항력이란 것을 갖추기 전에는

계약서만 가지고서는 거주를 보장 받는 다고 할

수 없다.

 

즉, 임차인은 대항력을 통해 제3자에게 거주할

수 있는 권리을 갖는다.

(법적인 표현을 빌려 하자면
“제 3자에게 임차권을 대항할 수 있다”)

 

그렇다면 임차인이 대항력을 갖기 위해서는

어떠한 요건을 갖추어야 할까?

 

크게 2가지 요건을 갖추면 된다.

 

첫째, 주택인도 이다.

 

 

주택인도라 함은 소유자와의 계약을 통해

소유자의 주택을 사용수익 할 수 있는 권한을

갖고 그 주택을 점유 하고 있는 것을 의미한다.

 

여기서 중요한 것은 주택인도에는 임차인이

점유를 해야 한다는 것이다. 반대로 임차인이

퇴거 혹은 이주 한다면 첫 번째 요건에 부합 되지

않음으로 대항력을 가질 수 없다.

 

 

두 번째, 전입신고 이다.

 

 

 

전입신고란 소유자와의 계약을 통해 주택을 인도

받고 계약서에 기재되어 있는 주택으로 주민등록을

마쳤다는 의미이다.

 

 

 

위 두가지 요건을 갖추면 대항력이 갖춰지는데

여기서 중요한점은 주택인도 + 전입신고 한 당일

이 아닌 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다는

것이다.

 

이때부터 임차인은 이후에 단순한 소유자 변경 및

경매 공매를 통해 낙찰자(새로운 소유자)에 대하여

거주할 권리를 갖는다.

 

 

간단한 예시를 통해 위의 내용을 정리하고자 한다.

 

A(소유자) B(임차인) C(새로운 소유자)

 

B(임차인)는 2.10. 주택인도 및 전입신고를 마쳤다면

2.11. 등기를 통해 새로운 소유자가 된 C에게 거주할

권리를 주장 할 수 있는가?

 

 

 

답변 : 가능하다

 

근거 : 2.10. 임차인이 주택인도 + 전입신고를 마쳤음으로

대항력은 2.11. 0시에 발생되고 2.11. 소유권이전등기를

통해 소유자가 되는 C는 빨라야 9시(등기소가 여는 시간)

임으로 시간상 임차인의 대항력이 더 앞에 있다.